Umowa najmu lokalu użytkowego: czy nie ma problemu z wypowiedzeniem?

W kontekście najmu lokali, najczęściej mówi się o mieszkaniach. Trudno się temu dziwić, ponieważ rynek najmu lokali mieszkalnych jest bardzo duży. Tematowi wynajmu mieszkań zostało poświęconych wiele artykułów prawnych. Przedsiębiorcy czytający takie teksty, muszą jednak pamiętać, że lokali użytkowych dotyczą nieco inne zasady wypowiedzenia umowy najmu niż mieszkań. Umowa najmu lokalu użytkowego nie podlega bowiem rygorom ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyjaśniamy, dlaczego jest to dobra wiadomość z punktu widzenia właściciela lokalu użytkowego.

Właściciele lokali użytkowych mają większą swobodę

W przypadku najmu lokali mieszkalnych, ustawodawca zdecydował się na uchwalenie dodatkowego aktu prawnego, który ma zabezpieczyć interesy najemców. Właśnie taką rolę pełni ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Przepisy wspomnianej ustawy w kontekście najmu mieszkań mają charakter szczególny (lex specialis) względem Kodeksu cywilnego, co oznacza, że przysługuje im pierwszeństwo. Co ważne, ustawa ta dotyczy jedynie lokali mieszkalnych. Oznacza to brak dodatkowej ochrony najemców lokali użytkowych i konieczność uwzględnienia w przypadku takich lokali tylko odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego (KC). Osoba zainteresowana odpowiedzią na pytanie, jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu użytkowego, powinna przede wszystkim sprawdzić artykuły 659 – 692 KC.

Dla właściciela lokalu użytkowego brak dodatkowej ochrony najemcy jest dobrą wiadomością. Kodeks cywilny przewiduje bowiem mniej restrykcyjne zasady, na podstawie których umowa najmu lokalu może zostać wypowiedziana (na przykład w sytuacji związanej z uciążliwym dla sąsiadów zachowaniem najemcy lub zaległościami czynszowymi).

Umowę na czas nieoznaczony wypowiemy nieco łatwiej

Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują, że umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieoznaczony, która przewiduje miesięczny czynsz, może zostać wypowiedziana w każdym momencie i bez dodatkowych warunków. Wypowiedzenie musi jednak nastąpić najpóźniej trzy miesiące naprzód oraz ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (zobacz art. 688 KC). Umowa najmu może przewidywać tylko dłuższy termin wypowiedzenia (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 r. – II CKN 264/00).

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony jest możliwe także z powodu zaniedbań najemcy lub wynajmującego (zobacz poniższa lista).

Umowa najmu lokalu użytkowego, którą zawarto na czas oznaczony, może natomiast być wypowiedziana jeśli taką możliwość przewidują klauzule wcześniej zaakceptowane przez strony (zobacz art. 673 par. 3 KC). Przykładem wspomnianych klauzul są postanowienia umowne zapewniające prawo wypowiedzenia np. w razie działalności konkurencyjnej najemcy lub niewniesienia całej kaucji.

Zachowanie drugiej strony też uzasadnia wypowiedzenie

Ważna uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 92/06) sugeruje, że umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony może dodatkowo zostać wypowiedziana w razie wystąpienia sytuacji określonych przez następujące artykuły kodeksu cywilnego:

• art. 664 par. 2 KC – zły stan techniczny lokalu lub brak jego naprawy jako okoliczność uzasadniająca wypowiedzenie umowy przez najemcę bez zachowania terminu,

• art. 667 par. 2 KC – możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego (bez zachowania terminu) jeśli lokal jest używany niezgodnie z umową, jego przeznaczeniem lub poważnie zaniedbywany,

• art. 682 KC – istnienie zagrożenia zdrowia najemcy lub jego pracowników z powodu wad lokalu będące podstawą wypowiedzenia bez zachowania terminu,

• art. 685 KC – możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego (bez zachowania terminu) jeśli najemca stale łamie zasady porządku domowego lub utrudnia korzystanie z innych lokali,

• art. 687 KC – uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, jeśli najemca nie zapłacił za dwa pełne okresy i nie uregulował długu mimo pisemnego zawiadomienia oraz dodatkowego okresu miesięcznego na zapłatę.

Przed podjęciem decyzji o wypowiedzeniu umowy na podstawie każdego z powyższych przepisów, warto dokładnie je przeanalizować i w razie wątpliwości skorzystać z pomocy specjalisty.

undefined